Nemovitost s hypotékou

    Při realitních obchodech je velmi častou situací prodej nemovitosti zatížené hypotečním úvěrem (dále jen "HÚ"). Nebudu se rozepisovat o důvodech, těch může být celá řada, nás dnes bude zajímat, jaké jsou možnosti řešení této situace. Je potřeba zdůraznit, že využití HÚ je naprosto běžným způsobem úhrady kupní ceny, při cenách nemovitostí a výši průměrné mzdy v ČR je to pro zájemce mnohdy jediné řešení jak si pořídit vlastní bydlení. Pochopitelně kupující, pokud je bankou uznána jeho bonita, nemusí čerpat HÚ pouze na nákup nemovitosti k vlastnímu bydlení, ale může si ji pořídit za účelem investice, řekněme jako ochranu proti inflaci (v době přípravy článku byla meziroční míra inflace 11,1%).

    Ovšem abych neutíkal od tématu, pojďme popsat několik možných scénářů řešení prodeje nemovitosti s váznoucí zástavou úvěrující banky a nesplaceným HÚ:

• Koupi bude nový vlastník hradit z vlastních zdrojů
  
  - elegantní způsob řešení, z kupní ceny je doplacena zbývající část HÚ. V případě, že se zrovna netrefíte do období kdy končí fixace úrokové sazby je možné, že bude předčasné splacení úvěrující bankou zpoplatněno či u starších úvěrů dokonce sankcionováno (obšírněji si popíšeme u dalšího bodu)

• Splacení před prodejem - neboli předčasné splacení
  
  - pro některé zájemce o koupi může být z psychologického hlediska nesplacený HÚ překážkou. Máte-li volné finanční prostředky a chcete-li samotný prodej urychlit, doporučuji pak před přistoupením k prodeji HÚ předčasně splatit. HÚ sjednané či fixované po 1. 12. 2016* lze bez sankcí splatit při prodeji nemovitosti za předpokladu, že HÚ trval alespoň 2 roky. Pokud podmínka splněná není pak počítejte s tím, že si banka kromě vyúčtování zbývající části úvěru a poplatků za doplacení v době mimo rámec fixačního období naúčtuje administrativní náklady. Proto se při rozhodování u které finanční instituce si budete půjčovat vyplatí sledovat i tyto zdánlivě podružné ukazatele.

• Převod HÚ na nového vlastníka - kupující převezme HÚ za stávajících podmínek
  S tím pochopitelně musí souhlasit úvěrující banka, která provede veškeré nezbytné lustrační úkony pro posouzení klienta, s jedním zásadním rozdílem, klient přebírající úvěr nemůže ovlivnit jeho podmínky - zkrátka přebírá v původním "nastavení". Jedná se o variantu nejméně častou a obecně ji nelze moc doporučit.

• Nový HÚ pro nového vlastníka - kupující ovlivňuje podmínky
  Původní HÚ by pro něj byl méně výhodný (např. vyšší úroková sazba), zájemce o koupi si tedy domluví s bankou nové podmínky. A samozřejmě není nutné, aby úvěr byl u stejné finanční instituce, je pouze a jen na kupujícím, od koho se rozhodne si půjčit.

Ať už samotný proces prodeje nebo i kalkulaci HÚ Vám rád zařídím.
V sekci kontakty můžete přes formulář hned popsat Váš případ, ozvu se Vám.

A jak postupovat při prodeji nemovitosti zatížené úvěrem?

    Předně je potřeba banku informovat, že máte v úmyslu nemovitost prodat (liší se ústav od ústavu, někde je třeba hlásit i 2 měsíce dopředu). Nechte si vyčíslit zbývající nedoplacenou část úvěru - některé banky nabízejí toto již v rámci internetbankingu či mobilních aplikací, leckdy i zdarma. Dále si ověřte, zda je předčasné splacení spojenou s nějakou "pokutou" či poplatkem. V neposlední řadě na to upozorněte kupujícího, protože ten může mít v úmyslu hradit část kupní ceny také za pomoci HÚ.

    Popisování dalších detailů by znamenalo přechod do slohové práce a to není mým cílem. Každý prodej je unikátní a mohou se vyskytnout specifika, která je lepší konzultovat s odborníkem. V případě potřeby jsem Vám k dispozici.

* zákon 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru